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行業新聞
中心城市客群加速外溢,“環新一線”成為投資熱點
2018-1-10 10:45:52

  2017年樓市整體保持在高位運行的狀態,前11月住宅銷售面積同比上漲5.4%,市場熱度由一線、熱二線傳導至三四線城市。各大熱點城市前后均出臺了程度不一的限購政策,剛需、首改成為市場的主力需求,但一線城市由于資產升值空間看漲,以資產配置為目的的購房者依舊為數不少。

2017年總結

  為了更及時準確地探知購房客戶行為模式的變化,近年來克而瑞進一步加強了客戶大數據的系統建設。本文數據即來自于克而瑞數據營銷系統的WIFI大數據和營銷代理數據,包括購房者性別、年齡結構、來源等指標。
  分析相關數據可以看到,面對2017年嚴峻的調控形式,與剛性需求對應的年輕、男性客群的到訪主力地位進一步上升,但在購房決策階段,還是年長客群購房更加果斷,而在深圳、惠州、上海、南京等部分城市,也是女性決策權更強。對于中心城市的大量高凈值客群而言,調控重壓使其進一步加速外溢到周邊城市,而那些調控力度相對較弱的“環新一線”城市,則成為了投資性需求的新熱點。
  1男性看房占比繼續走高
  2016年和2017年調研數據顯示,在來訪客戶中,看房客戶性別比例較為均衡,男性占比稍多。在2017年調控高壓之下,面對重點城市的房價趨穩,男性來訪客戶的占比進一步提高2個百分點,達到54%,具體城市方面,絕大多數2017年男性占比都有所上升,今年房價回調最大的深圳及其輻射城市表現的最為明顯。惠州男性看房比例上升最大,上升21個百分點達到72%,深圳其次,男性看房占比上升14個百分點達到68%。
  2深圳女性購房決策權最強
  對比看房者性別比例和購房者決策可以看到,雖然大多數城市男性看房比例更大,但男性在購房決策中的比重并沒有普遍更高。以女性購房決策權最強的深圳為例,在看房時男性占比較女性高了36個百分點,但在購房決策中,男性決策的比例僅比女性高了5個百分點,二者相差約31個百分點,這意味著至少有大約15%的男性客群(占深圳看房總體客群)將購房決策權交到了女性手中或與女性分享。
  和深圳類似的城市還有不少,諸如惠州、上海、南京、武漢等城市均有類似現象。情況相反的城市也很常見,如合肥、南寧的男性就從女性看房者手中“拿過”了9個百分點的購房決策權。男女看房比較與購房決策占比的差異,主要應該當還是受到各地風俗差異的影響,不過對比同能級城市來看,女性決策權更強的城市,其自身的經濟活力和市場自由和開放程度 大多更高一些,譬如南京對合肥、沈陽對長春。
  3年長客群購房決策更為果斷
  近兩年看房客戶的年齡結構比較穩定,主力年齡段為26-35歲的年輕客戶,占比高達61%,看房客年輕化的現象持續發生。但在實際購房客戶中,年長一些的客戶購房明顯更果斷。簡單給出一組對比數字:
  在2017年看房人中,25-35歲占61%,36-55歲占20%
  在2017年購房者中,25-35歲占38%,36-55歲占45%
  26-35歲客戶的購房占比明顯低于看房時的比例,而年長一些的客戶占比則顯著提升,這一方面固然是年輕客群偏好剛需產品,選擇面相對較寬,而年長客群大多會對交通、教育、區位甚至樓盤品牌有更明確的要求,選擇面相對較少;但更重要的還是年長客群經濟實力更強一些,且大多有過購房經驗,才會在購房決策時顯得更加果斷。
  具體到城市,南寧、長沙這兩座城市的年長客群購房最為果斷,46-55歲客戶購房者占比較看房者占比均提升了19個百分點,36-45歲客戶購房者占比較看房者占比更是分別提升了27和24個百分點,?
  各年齡客戶看房和購房行為最一致的城市是廊坊,36-55歲年長者購房占比只比看房時高了6個百分點,主要還是因為眾多客群來自于北京外溢,因此相對當地房價而言,年輕客群的購買力也更強一些。?
  4部分三線城市外來需求超過本地
  部分三線城市,尤其是受到一線城市輻射的三線城市在客戶來源上出現外地客戶需求大于本地客戶的情況。這些城市本地人大多已經擁有不止一套自住住宅,從一線城市外溢的需求成為市場主力。典型城市為廊坊、惠州和佛山,廊坊外地客戶的占比2017年再度上漲7個百分點,達到8成,惠州、佛山的外地客戶占比也達到76%和56%。
  5北上廣持續輻射環一線城市
  在三大經濟圈中,眾多環一線城市受國家級中心城市輻射,承接較多的外溢客戶,這一趨勢在2017年持續上漲。佛山、惠州和廊坊中來自廣州、北京的客戶占比分別增加了7.3%、5.4%和4.8%,無錫客戶中來自上海的客戶也增加了1.9%。不過隨著2017年環一線城市的調控全面升級,2018年來自一線城市的需求外溢力度將有所減弱,客源比例也會發生相應變化
  6首置首改仍是市場主力
  從購房置業目的來看,在經歷了2015、2016年的需求大規模釋放后,2017年購房目的主力依舊是“首次置業”和“首次改善”,二者占比之和達到半數。這也在側面證明了,目前我國的城鎮化建設依舊遠未到頂,首置、首改需求仍將是房地產市場購房需求的中堅力量。
  不過各能級城市間差距依舊顯著:一線城市進行首次置業的占比較低,只有17%,除一線城市購房成本較高以外,持續提升的購房門檻也是主要因素,同時由于一線城市物業升值速度較快,投資需求相對其他城市更加旺盛;二線和三四線城市則主要以剛需、首改為主,合計均超過50%,投資型置業比例大幅降低,譬如三線城市以純粹投資為目的的客戶僅有12%。
  7“環新一線”成為投資性需求熱點
  純粹投資比例較高的城市中,TOP3分別為海口、深圳和東莞,純粹的投資占比為36%、34%和32%。這些投資性需求高的城市主要分為三類,首先是旅游型城市,典型如海南島,海口投資性需求占比達到36%,儋州也有26%,海南省的熱帶氣候吸引著大量購房客群,再加上寬松的升學壓力,也吸引著一批批“高考移民”的到來。
  其次是房價高企的一二線城市,這些城市擁有較多的高凈值人群,高價值住宅價格預期大多相對穩定,出于資產配置需求,投資性置業占比一直高居不下。其中深圳以投資為目的的購房者占比更是達到了34%,這一方面是深圳在外來人口落戶、商住房交易等方面政策相對寬松的原因,另一方面也與城市的經濟氛圍有關,有大量的投資群體熱衷于住宅買賣。
  除此之外,可以看到不少“環新一線”也成為了投資需求熱點,比如臨近武漢的鄂州,毗鄰南京的鎮江、句容,緊鄰杭州的安吉等等城市純粹投資的占比均超過20%,相比“環一線”城市接受的自住性外溢需求而言,這些“環新一線”城市反而更多地在接受中心城市的投資外溢性需求。

  8中小戶型持續主導市場需求
  購房的面積段選擇方面,與置業目的結構相對應,中小戶型依舊是市場需求主力,51%的客戶偏好70-120平方米的戶型。但分城市能級來看卻出現了明顯區別:
  一線城市呈現更為分散的偏好選擇,對于大戶型和小戶型的偏好都更高一些。峰值出現在70-90㎡的純剛需范圍內,有25%的客戶偏好這個面積段的產品,同時300平方米以上的豪宅也在一線城市最有市場,偏好占比為9%,超過全國平均值6個百分點。
  二線和三四線城市客戶在面積段的選擇上較為相近,最受歡迎面積段為90-120平方米,這個面積段包含剛需、首改兩種類型的產品,主要以三房為主,也符合較多購房家庭的需求。

  9一線城市偏好總價段更高
  由于城市市場基本情況不同,在購房總價段方面,一線城市的購房觀念已經與二線、三四線城市出現了明顯的“鴻溝”,一線城市對于住宅總價的接受范圍明顯更大,也更加平均和分散。
  以總價在200萬以內的產品為例,三四線城市有90%的客戶愿意選擇200萬以下的產品,二線城市這一占比則下降至81%,一線城市僅僅有30%的客戶偏好200萬以下的產品,其中上海更是只有7%的客戶會購買200萬以下的產品。
  但對于300萬以上總價段,一線城市需求占比達到52%,遠遠超過二三線城市,其中301-500萬總價段占比最高達到15%,其后各總價段緩慢降低,直至5000萬以上的需求占比也達到了3%。而在二線、三四線城市中,500萬元以上的產品的需求占比即已經極低,幾乎近似無市場需求。?

2018年展望
  投資性需求占比回落,年輕群體購房觀念將加速轉變
  今年十九大會議中“房住不炒”原則被再度重申,各地也持續收緊放貸資格和條件,投資炒房的空間將持續被壓縮,2018年市場預計主要仍然以滿足剛需、首改等自住型需求為主。就中心城市的投資性需求而言,受制于貸款、調控收緊等因素的限制,我們認為無論是本地置業還是外溢購房,2018年投資性需求的釋放速度都將大大放緩。不過在外溢購房的范圍上,受到鄰近購房門檻提高的影響,中心城市外溢購房的選擇范圍還是會進一步擴大。
  十三個租賃試點城市2018年將以租賃市場的發展作為重要任務,租賃制度和市場的快速發展將會使一部分年輕購房者的觀念發生轉變,愿意延長租房時間,首次購房時間有所推遲。這些城市25-36歲群體的客戶占比有可能小幅下降,但該年齡層客戶是看房、購房絕對主力的現象將不會改變。
  三四線城市方面,由于購房成本相對較低,再加之調控蔓延帶來的置業傾向上升,來年購房年輕化現象可能更加明顯。

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