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行業新聞
一線腰斬與三四線持續火爆,“新一線”地位再強化
2018-1-10 10:42:04

  2017年中國樓市整體規模穩中有升,一再打破各種所謂“天花板“,但隨著調控政策不斷加碼和市場自身深入發展,各能級城市市場分化愈演愈烈。一線城市商品住宅交易規模幾乎腰斬,而三四線城市在持續高溫,成交占比持續上升,而二線城市市場分化嚴重,重慶、青島、西安、沈陽等二線城市強勢崛起并形成量價齊升之勢,而2016年的熱點城市如合肥、蘇州等成交量急劇萎縮。從時間發展來看,上半年諸多項目開盤依舊屢屢”日光“,但進入三四季度之后,成交逐漸陷入疲態,開盤去化率逐漸降低,市場需求后勁不足,房價快速上漲的勢頭也得到遏制。
2017總結
  一、市場綜述:一線規模腰斬與三四線持續火爆,構建城市市場新格局
  2017年,在中央強調住房居住屬性背景下,地方調控政策差異化明顯,熱點城市政策不斷收緊,各級政府限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼,開啟“限售”模式且范圍不斷擴大,同步加強房地產金融的監管,著力抑制投資投機性需求。在此背景下,市場分化更加嚴重,一線城市、前期熱點二線城市和環一線的三四線城市成為市場調控的重點目標。而絕大多數三四線城市和西南、西北和東北等二線城市因庫存壓力,政策環境依然相對寬松,市場熱點迅速向重慶、成都、西安、沈陽、大連等城市轉移,另外一些城市如武漢、杭州、天津、南京、鄭州等熱度不減,保持平穩增長態勢,市場規模遙遙領先于其他城市。
  ?從國家統計局公布的各城市月度商品房銷售數據變化就能清楚表達,4個一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至當前的2.2%,規模腰斬;32個二線城市商品房成交面積比重則從36%降至31%;其余600余個三四線城市成交面積比重則從60%上升至67%的歷史高位。
  從CRIC監測的50個重點城市全年成交表現也難能體現相同格局,一線城市成交面積跌幅最大,同比降幅達46%,二線城市同比下降24%。濟南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長沙成交量下跌超過40%,市場進入一種極度低迷的狀態,但是中西部核心城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲,市場較為堅挺。三四線城市同比下降21%,下降幅度在各線城市中最小,市場相對較為平穩,但仍有部分城市成交量激增,例如煙臺成交量同比增加47%。
  二、供應:50城供應總量同比下跌10%,一線城市全線大幅下滑
  今年整體市場供應量幾乎全線下滑,但一線城市全線下滑,二線城市大部分下滑,三四線城市供應半數下滑。據CRIC統計,1-11月監控的50城市中,商品住宅供應面積共29470萬平方米,比2016年同期下降10%,比2015年同期下降8%。
  按月度表現來看,全年商品住宅的供應量較為平穩,沒有特別大的波動。其走勢明顯可以分為三個階段:第一階段,1-6月,穩步上升期,1、2月份受春節影響供應量偏低,而3月開始供應量逐月穩步回升。第二階段,7-8月,短暫下行期,主要是因為市場進入傳統推盤淡季,積蓄力量沖擊“金九銀十”,因而7、8月供應量在6月高點上不斷下降。第三階段,9-11月,高位波動期,9、10月份受國慶黃金周影響,供應量略有波動,導致9月供應放量,供應量達到3774萬平方米,為全年最高值,較8月上漲878平方米,而10月份由于“超級黃金周”影響,市場預期不足,使得供應量回落,11月供應又達到一個相對高點。
  從城市能級看,一線城市供應降幅較大,整體供應量較2016年同期下跌35%。受政策影響最為明顯,其中北京和上海降幅最為明顯,對比去年同期跌幅均超過五成;深圳跌幅也達到24%,跌幅最小的廣州也下跌18%,供應量處于低位。七成二線城市供應量呈下跌趨勢,跌幅最大的是濟南,同比下跌50%,其次是長沙、福州,同比下跌四成左右。部分城市供應同比大幅增長,如鄭州、重慶、寧波等,漲幅在30%以上,尤其是鄭州,漲幅高達40%。整體來看,進入三季度以后二線城市調控政策愈加嚴苛,近期開盤項目去化率顯著下降,項目分化加劇,購房需求端支撐逐漸乏力。預計明年濟南、長沙、福州等熱點二線城市會進一步降溫。三四線城市總體小幅微漲4%,其中,九江供應同比上漲超過154%,蕪湖、徐州、江陰等城市同比上漲超過5成,也有部分城市例如昆山供應大幅下跌,同比下降54%。
  前11月供應量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅,榜首武漢供應量1710萬平方千米,同比去年下跌1%,相比2015年上漲17%;供應量增幅最大的城市為重慶,前11月供應量較去年同期增38%,較2015年同期增加10%,西安供應量增幅較去年同期也高達22%,居于TOP10排行榜第7位; 2016年及2015年供應量榜首成都2017年供應同比2016年銳減30%,位列排行榜第三,從具體量上看來,也有較大下滑,僅1370萬平方米;門檻城市廣州供應量達到844萬平方米,較2016年同期下跌18%,是唯一進入TOP10的一線城市。另外,TOP10除去廣州、佛山,其余城市都是二線城市。
  三、成交:60城成交面積同比銳減25%,重慶、西安、沈陽等成新熱點
  據CRIC數據統計顯示,60個典型城市2017年前11月商品住宅成交面積合計35822萬平方米,比2016年同期下跌25%,比2015年同期下跌1%。各線城市成交同比全部下滑,一線城市下滑尤為明顯。
  60個典型城市全年的成交表現可分為2個階段,以第一階段是1-3月份波動期,由于傳統春節淡季的影響,2月份成交量作為全年最低,比去年同期上漲18%,接著3月有一個相對成交高點,主要是受春節客戶積壓的影響,成交量小幅釋放,但仍比去年同期下跌20%,第二階段4-11月份,進入今年樓市的平穩期,成交量同比大幅下跌。受“超級黃金周”的影響,10月成交量跌至2959萬平方米,同比去年下降41%,傳統“金九銀十”不在,11月小幅回升。總體來說,60個典型城市今年成交一直處于較為低迷的狀態。
  從各能級城市看,一線城市成交面積近乎腰斬,同比下跌46%,主要是由于一線城市由于限價政策的影響,供應量一直處于較低的狀態。北京1-11月成交量僅437萬平方米,同比去年同期下降62%。而上海10月份上海僅有一盤入市,供應量不足1萬平方米,導致成交大幅縮減。深圳和廣州的成交量相較去年同期均下降31%,成交也十分低迷。7成二線城市成交量較去年下降,降幅高達24%,其中合肥成交面積不足去年同期3成,僅257萬平方米,濟南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長沙成交量也下跌超過40%,市場進入一種極度低迷的狀態,但是中西部二線城市重慶、西安、蘭州成交量均能同比上漲,市場較為堅挺。三四線城市成交量同比下跌21%,其中昆山下跌最為嚴重,同比去年下降72%,成交量僅165萬平方米,市場極度萎縮。其次,今年房價大漲的珠海、南通成交量較去年也大幅下跌,跌幅分別為57%、39%。從今年1-11月的數據來看,三四線城市在二季度的市場大熱態勢在三、四季度逐漸退去,購房者逐漸回歸理性,加上部分城市土地儲備過量,未來極有可能庫存高企,市場逐步步入了“去庫存——市場高熱——土地儲備過量——去庫存”的惡性循環。
  前11月成交量排行榜TOP10的城市大部分同比前兩年都有較大跌幅。榜首重慶前11月成交量2192萬平方千米,同比去年上漲16%,相比2015年上漲47%,也是較去年同期增幅最大的城市。2015年成交榜首成都和2016年成交榜首武漢分別居TOP10第二、三位,成交量較去年同期分別下跌22%、39%;沈陽、西安成交量較去年同期小幅上漲,漲幅分別為9%和5%;天津、長沙、佛山成交量較去年同期大幅下跌,尤其是天津,跌幅高達47%。與商品住宅供應量一樣,佛山是唯一進入成交量TOP10的三四城市,其他9城市全部為二線城市。
  四、房價:各線城市房價漲幅持續回落,七個三四線城市登房價漲幅TOP10
  從國家統計局公布的70大中城市房價變化數據看,去年年末,房價環比上漲的城市有46個,3月全面升溫,62城房價環比上漲,隨后全年房價保持普遍持續上漲,即使在傳統淡季7月份,也有56個城市房價持續上漲,到了9、10月份,受“超級黃金周”影響,傳統的”金九銀十”不在,9月環比上漲的城市僅有44個,較2016年年末還少,市場熱度漸減。
  從國家統計局公布的15個熱點城市新建商品住宅價格來看,近12個月環比下跌的城市數量呈現“U”形趨勢,在2017年第二季度達到谷底,環比價格下跌的城市僅有5或6個,價格上漲趨勢略有抬頭,但到了8月,由于“四限“范圍、力度繼續擴容,熱點城市預售許可繼續收緊,上漲勢頭又被打壓下去,8月份15個熱點城市房價除北京、上海和廈門環比基本持平之外,其余12個城市房價環比已步入下行通道,熱點城市市場熱度漸減。
  從CRIC系統監測的60個重點城市住宅成交統計均價看,所有城市年內房價同比均上漲,其中深圳成為房價最高的城市,2017年1-11月成交均價達57404元/平方米,較去年同期增長7%;惠州成為同比漲幅最大城市,同比漲幅53%;其次為珠海、常州、中山、江門、西安,同比漲幅也在40%以上,漲幅居于前列。
  從各城市能級看,一線城市成交均價漲幅差異較大,北京、上海同比漲幅仍然較大,分別為35%、25%;廣州漲幅最小,只有2%;二線城市房價漲幅也存在較大差異,其中西安、杭州、重慶、寧波漲幅最大,分別達到43%、34%、32%和30%,調控政策出臺后,這部分城市的房價也并未有顯著的回調,仍在持續上漲;均價最高城市為廈門,32281元/平方米,其次為杭州、福州、南京均價均超過2萬元大關;三四線所有城市成交均價也同比上漲,其中較突出的有惠州、常州、珠海、中山、江門,同比漲幅分別為53%、50%、45%、44%和42%,珠海是三四線城市成交均價中唯一突破兩萬元的城市。房價上漲幅度與成交均價的前幾位都處長三角、粵港澳城市群的核心城市及部分中西部核心城市。并且從趨勢上來看,部分2016年房價過快上漲的城市,2017年逐漸迎來了調整期,如蘇州2016年房價大幅上漲,增幅超過41%,2017年熱度漸減,成交量同比下跌72%,住房均價小幅微漲。
  五、庫存:六成城市庫存回落,合肥等14城消化周期超12個月
  2017年,中央和地方“四限“升級,嚴厲打擊各類炒房行為,住宅供應量也逐漸降低。從42個樣本城市庫存水平變化看,半數城市庫存都降至500萬平方米以內,南通庫存降至20萬平方米以內,相比2016年年底減少90%。重慶、杭州等城市庫存同比下降在50%左右。上海11月底庫存僅229萬平方米,較2016年年末減少38%。有15個樣本城市庫存較2016年年末有所回升,漲幅最大的城市為惠州,漲幅高達262%,其次為合肥、鄭州,庫存漲幅分別達到157%、53%。
  一線城市庫存相比2016年末下降8%,二線城市整體庫存對比上年年末下降11%,三四線城市整體庫存增加了1%。在庫存減少的城市中,一線城市里上海的降幅最為明顯,庫存僅229萬方,創上海庫存量近10年新低,北京庫存644萬平方米,較去年年底減少10%;而廣州、深圳庫存量小幅上漲;二線城市中重慶的庫存下降最為急劇,跌幅高達55%,其次為杭州,庫存量僅達2016年年底庫存的一半;天津庫存較為平穩,與平年基本持平;去年市場熱度較高的合肥、鄭州庫存量大幅上升,成交量驟減;表現較為搶眼的重慶庫存量大幅降低,去化周期僅2.5個月,市場進入供不應求的局面;三線城市南通庫存不及去年年底庫存的1/10,降幅十分顯著,主要是因為滬通高鐵的政策利好帶來較高熱度,在第二季度引發了一輪搶房潮,近幾個月市場熱度漸減;惠州庫存量大幅上升,較去年年末上漲262%,高達584萬平方米。
  受嚴苛的“調控”政策的影響,房地產市場成交低迷,上海、重慶、杭州、武漢、南京等城市,受極低供應的影響,馬上就要進入無房可售的階段。但北京、合肥等城市成交十分低迷,去化周期達20月以上。以18個月作為警戒線來看,北京、大連、合肥和宜興消化周期均在18個月以上,其余城市均低于警戒線。
  從42城住宅消化周期變化來看,一線城市中,僅深圳消化周期較去年年末下降了6%,達到14.9個月,北京、廣州消化周期均大幅上漲,尤其是北京漲幅高達202%,消化周期增至24.2個月,上海小幅上漲,去化周期增至5.6個月;二線城市的合肥、南昌、天津、長沙、鄭州、濟南消化周期較去年年末均大幅上漲,合肥漲幅174%,從去年年末7.5個月上升到11月末20.6個月,與大連去化周期相同,并列居于二線城市中消化周期最長的城市,也是二線城市中僅有的超過18個月警戒線的城市。重慶、杭州、南京、武漢等熱點城市,去化周期均在5個月以下,供求關系較為緊張,尤其是重慶、武漢去化周期分別為2.5、2.3個月,市場極度供不應求;三四線城市中,宜興消化周期仍高達19.3個月以外,其余城市庫存壓力都較小,處于警戒線以下。南通由于滬通高鐵的重大利好,今年市場熱度較高,成交量較上年上漲8%,房價上漲28%,庫存量僅20萬平方米,消化周期低至1.5個月,幾乎已經到了無房可買的地步。

2018展望

  一、供應:限價“堰塞湖”終將逐漸上市,城市供應持續走高
  2017年市場整體供應量幾乎全線下滑,主要受限價政策,諸多城市的新項目主動或被動延遲入市時間,形成了數量龐大的供應“堰塞湖”,考慮到在融資渠道受阻,企業需要進一步資金回籠,更多企業將放棄觀望而接受限價,選擇隨行就市加快推盤節奏,預計明年新增供應將顯著增加。
  就各能級城市來看,一線城市供給量將小幅上升。主要是因為一線城市2016年成交的“地王”相繼到了還款期,開發商自己回款壓力較大,勢必會接受限價,這一點從11月的預售證審批可以看出,開發商逐漸對政府的限價政策作出妥協,推盤進度加快。二線城市供給量將顯著增加。考慮到鄭州、重慶、西安今年土地儲備充足,預計明年供給量顯著增加。三四線城市市場供應量持續走高。隨著樓市逐漸進入深度調整期,核心城市需求逐漸外溢,近期一些三四線城市的熱度越來越高,如佛山前11月成交共1150萬方,躋身成交量TOP10,已然成為新的市場焦點,預計熱點三四線城市市場活躍度仍將慣性維持,非熱點城市需求暗藏乏力,一、二線持續緊縮政策給三四線城市帶來“外溢”和“機遇”,在供求兩旺的市場格局下,預計供應量將仍持續高位。
  二、成交:一、二線小幅回升而三四線整體下滑,整體成交小幅回落
  回望2017年,“住房不炒”重申,為打擊投資投機性需求,限購限貸政策異常嚴苛,各線城市成交量急劇萎縮,數月持續慘淡景象,各能級城市成交量全線下跌,但各城市間分化顯著。而就各能級城市來看,一線城市成交量將繼續小幅回升。主要是受供應小幅增加的影響,由于市場長期處于供不應求的狀態,加上對一線城市預期較高,需求旺盛,供應量稍一放松,成交量即隨之上升,預計明年一線市場的成交量小幅上升仍是大概率事件。二線城市在新增供應增加后整體成交量將迎來小幅回升。首先,熱點二線城市尤其是中西部的重慶、西安、武漢等城市成交量仍然會小幅上漲,主要是因為這些城市經濟基礎強勢、人口吸納能力較強、房價相對較低,并且這些城市相較三四線城市,房價抗跌性較強,市場需求較大;而庫存壓力較大的合肥、惠州等壓力城市,明年若找不到新的需求點,市場成交表現或更差。
  三四線城市成交將整體下滑。投資需求帶來的房價快速上漲,嚴重透支市場需求,隨著市場逐漸降溫,恐慌購房難以為繼,購房者逐漸回歸理性,加之本地后繼需求基數不足以支撐市場繼續量價齊升,從今年成交情況來看,三四線城市的市場大熱情況已逐漸趨于平穩。整體上看三四線城市即使有政策層面的調整引導但還是受市場需求有限制約難以在一兩年內找到新的成交突破口,預計2018年成交量將整體下滑,多數城市供過于求的市場現狀得不到逆轉。
  三、價格分化加劇,部分熱炒二線和三四線城市房價下調
  整體來看,在十九大“房住不炒”的背景下,我們預計明年未來各城市房價維持穩中有降的局面,但是市場也會持續分化。盡管一線城市限價政策從緊執行,但是由于一線城市有著強大的消費客群和購買力,加之市場呈現供不應求的態勢,房價上行壓力巨大。二線城市將進一步分化,那些重慶、武漢、西安等市場依舊供不應求的二線城市可以參照于一線城市,房價將以“穩”字當頭。而諸如合肥、大連等這類庫存高企的二線城市,隨著炒作氛圍逐漸消散,難以支撐房價持續過快上漲,預計2018年房價將面臨小幅回調。
  三四線城市房地產市場則暗藏風險,例如太倉、常州這類新晉熱點三四線城市房價上漲尤為迅速,或多或少透支未來市場預期,尤其是這類熱點城市面臨政策調控的幾率大大上升,一旦政策基調生變,投資、投機性需求難以為繼,房價必將面臨顯著下調風險;而庫存極低幾乎無房可賣的南通,明年若不增加供應,勢必會引起房價攀升;而宜興等主要依賴當地購房需求,消化周期超18個月警戒線的城市,我們認為明年房價甚至還有回落的可能;另外一些例如無錫、佛山在核心城市輻射范圍內的三四線城市,還有東莞、惠州等熱度較高的城市存量雖持續增加但庫存壓力依然不大,因此未來房價仍有上行空間但空間有限。
  四、部分城市庫存壓力增加,2018年供求關系逆轉城市增加
  受制于房地產市場“五限”調控政策,2018年三四線城市房地產行業去化壓力持續上升。一線城市和處于供不應求狀態的重慶、杭州、南京等城市即使考慮到開發商資金回籠、土地供應增加,由于市場需求強勁,庫存量仍然維持在相對低位。在此背景下,我們認為一線城市和強二線城市2018年去化壓力將持續走低。
  今年市場熱度普遍較高的三、四線城市,盡管目前去化壓力有所減弱,但基于自身客觀因素影響,來年各城市庫存情況還是會出現分化,在傳統經濟圈輻射外溢效應影響下的城市因市場經濟環境較好,人口聚集,未來去化或將更加理想,而大部分三四線城市只依靠本地需求消化庫存的情況并未發生實質性改變。尤其對于宜興、沈陽等土地庫存較高、去化壓力較大的城市而言,明年市場供大于求的現狀還是難以得已好轉。整體來說,2018年消化周期上升城市也將增多。?

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